En la Villa de Madrid, a dieciséis de diciembre de dos mil dos.
VISTOS por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados identificados al margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Madrid -Sección décima-, en fecha 22 de febrero de 1997, como consecuencia de los autos de juicio declarativo de menor cuantía, sobre contrato de aportación de solar a cambio de pisos (Resolución improcedente por venta a terceros de buena fe de las viviendas que se debían entregar al dueño del solar), tramitados en el Juzgado de Primera Instancia de Madrid número 47, cuyo recurso fue interpuesto por Dª M.C.A.P., en la representación con que actúa por fallecimiento de don E.P.C., representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. I.S.G.E.,en el que son recurridos don L.A.T., don J., don L., don D. y Dª E.A.B., representados por la Procuradora Dª Dª.M.R.R.,y don M.R.C., F.M.B., A.F.C., L.E.S., J.P.P., V.C.B., M.C.V., M.E.P., A.S.P., S.R.S.A., B.D.A., T.C.S., R.R.G., A.C.A., E.I.R.O., A.G.G., J.F.P.S., A.G.S., J.C.A., F.G.F., E.C.G., F.G.F. y M.C.M.R., a los que representó la Procuradora Dª E. S. A.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia 47 de Madrid tramitó el juicio declarativo de menor cuantía número 532/1990, que promovió la demanda presentada por don E.P.C., en la que, tras exponer hechos y fundamentos de derecho, suplicó: "Tenga por deducida demanda de solar por cuatro pisos y medio del edificio que en él se edificase contra don L.A.T. y los herederos de su esposa, cuyo nombre desconocemos. Y contra D. M.R.S., Dª F.M.L., D. E.C.H., Dª F.G.G., D. A.F.S., Dª C.A.G., D. F.A.B., Dª A.G.A., D. L.E.S., Dª J.P.G., D. V.C.B., Dª M.C.V., D. M.E.P., Dª A.S., D. S.R.S.A., Dª B.D.A., D. T.C.P., Dª R.G.C., D. A.G.S., D. A.C.M., Dª I.R.R., y D. F.P.B. por la compra de los pisos y locales del edificio construido en el solar propiedad de mi representado. Acuerde darles traslado de la demanda a fin de que se personen y la contesten si lo estiman conveniente en el plazo legal de veinte días, y tras los demás trámites establecidos para el juicio de menor cuantía, en su día dicte Sentencia por la que declare resuelto el contrato de permuta realizado entre don E.P.C. como propietario del solar y don L.A.T. y su esposa como compradores de un solar, solar sito en San Fernando de Henares (Madrid), mediante cambio por cuatro pisos y medio construidos en la parte denominada ... E igualmente declare resueltos los contratos de compraventa de pisos y locales realizados entre D. L.A.T. como vendedor y D. M.R.S. y Dª F.M.L. como compradores de la vivienda del piso 1 letra A, D. E.C.H., Dª F.G.G. como compradores de la vivienda del piso 1-B, D. A.F.S., Da. C.A.G. como compradores de la vivienda del piso 1-C, D. F.A.B., Dª A.G.A. como compradores de la vivienda del piso 2-A, D. L.E.S., Dª J.P.G. como compradores de la vivienda del piso 2-B, D. V.C.B., Dª M.C.V. como compradores de la vivienda del piso 2-C, D. M.E.P., Dª A.S. como compradores de las viviendas A y B del piso tercero y del local existente en la planta sótano, D. S.R.S.A., Dª B.D.A. como compradores de la vivienda del piso 3-C, D. T.C.P., Dª R.G.C. como compradores de la vivienda del piso 4-A, D. A.G.S. como comprador de la vivienda del piso 4-B, D. A.C.M., Dª I.R.R. como compradores de la vivienda del piso 4-C, y D. F.P.B. como comprador de un local comercial situado en la planta baja. Devolviendo el pleno dominio del edificio construido a mi mandante, quien se compromete a pagar el importe dinerario invertido en la construcción del mismo. O, alternativamente, en caso de que no se apreciara la mala fe de los compradores de los pisos, pedimos se rescinda el contrato, devolviéndonos el solar, por lo que el edificio se regiría por las normas de la accesión establecidas en el Código Civil. Condenando a los demandados a pagar las costas del presente juicio por ser preceptivo".
SEGUNDO.- Los demandados don L.A.T. y don L., don D., Dª E. y don J.A.B., se personaron en el pleito y contestaron a la demanda para oponerse a la misma, por lo que suplicaron: "Se dicte Sentencia por la que se desestime la Demanda por apreciación de las Excepciones Perentorias formuladas por esta parte en el cuerpo de este escrito, y de no apreciarse éstas, desestimarla por los razonamientos de fondo expuestos, absolviendo a mis mandantes del Petitum de la Demanda, con condena en costas al Actor".
Al tiempo plantearon demanda reconvencional y mediante la misma vinieron a suplicar: "Que teniendo por formulada la Demanda Reconvencional, se sirva admitirla, y tras los trámites legales oportunos, incluido el periodo de prueba que desde este momento dejo interesado, se sirva estimarla, y dictar Sentencia por la que se establezca la condena al actor a elevar a público el contrato privado de fecha 18 de marzo de 1967, y quede inscrito el dominio de los solares objeto del mismo a favor de D. L.A.T., previo pago de éste de la prestación dineraria por el valor de la "in natura" en la fecha de la terminación del edificio, cuyo cuantum deberá determinarse en periodo de ejecución de Sentencia, con condena en costas según lo determinado en el art. 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil".
TERCERO.- Los demandados don M.R. y su esposa Dª F.M.B., don A.F.C., don L.E.S. y su esposa Dª J.P.P., don V.C.B. y su esposa Dª M.C.V.z, don M.E.P. y su esposa Dª A.S.P., don S.R.S.A. y su esposa Dª B.D.A., don T.C.S. y su esposa Dª. R..R.G., don A.C.A. y su esposa Dª E.I.R.O., según se acredita mediante la copia de Escritura de Poder que se acompaña como documento número uno, y de Dª A.G.G., según acredito mediante la copia de Escritura de Poder que acompaño como documento número dos, y de don J.F.P.S. según consta en la copia de Escritura de Poder que se adjunta como documento número tres, y de don A.G.S. y don J.C.A., según acredito mediante la copia de Escritura de Poder que acompaño como documento número cuatro, y de don E.C.F. y su esposa Dª F.G.F. y su hijo don E.C.G., según consta en la copia de Escritura de Poder que adjunto como documento número cinco, se personaron en las actuaciones y contestaron con oposición a la demanda, para terminar suplicando: "dicte sentencia por la que se desestime la demanda en su integridad y se declare producida la prescripción adquisitiva o usucapión en favor de mis mandantes, con condena en costas a la actora".
CUARTO.- Unidas las pruebas practicadas y que fueron tenidas por pertinentes, el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número cuarenta y siete de Madrid dictó sentencia el 29 de abril de 1994, con el siguiente Fallo literal: "Que desestimando íntegramente las pretensiones deducidas en la demanda interpuesta por D. E.P.C., como parte demandante, contra D. L.A.T. y sus hijos D. L.A.B.; D. D.A.B.; Dª E.A.B. y D. J.A.B.; D. M.R.C.; D. F.M.B.; D. A.F.C.; D. L.E.S.; Dª J.P.P.; D. V.C.B.; Dª M.C.V.; D. M.E.P.; Dª A.S.P.; D. S.R.S.A.; Dª B.D.A.; D. T.C.S.; Dª R.R.G.; D. A.C.A.; Dª E.I.R.O.; D. A.G.G.; hijos de F. P. S.A.; D. J.C.A.; D. E.C.F.; Dª F.G.F. y D. E.C.G., como codemandados, debo absolver y absuelvo a dichos demandados de tales pretensiones, desestimando íntegramente las pretensiones deducidas en la demanda reconvencional interpuesta por D. L.A.T. y sus hijos don L.A.B.; D. D.A.B.; Dª E.A.B. y D. J.A.B., como parte reconviniente, contra D. E.P.C., como parte reconvenida, imponiendo las costas derivadas de la demanda principal a la parte demandante y las derivadas de la demanda reconvencional a la parte reconviniente".
QUINTO.- La referida sentencia fue recurrida en apelación por la parte demandante, habiéndose adherido don L.A.T., don L., don J., don D. y Dª E.A.B.. La Sección décima de la Audiencia Provincial de Madrid tramitó el rollo de alzada número 706/1994, pronunciando sentencia con fecha 22 de febrero de 1997, con el siguiente Fallo literal: "Que desestimando el recurso de apelación formulado por la Procuradora Dª Isabel Soberón García de Enterría en nombre y representación de D. E.P.C. frente a D. L.A.T., D. L.A.B., D. J.A.B., D. D.A.B., Dª E.A.B., D. M.R.C., Dª F.M.B., D. A.F.C., D. L.E.S., Dª J.P. D. V.C.B., Dª M.P.C.V., D. M.E.P., Dª A.S. Pérez, D. S.R.S.A., Dª B.D.A., D. T.C.S., Dª R.R.G., D. A.C.A., Dª E.I.R.O., Dª A.G.G., D. J.F.P.S., D. A.G.S., D. J.C.A., D. E.C.F., Dª F.G.F. y D. E.C.G., y estimando, sin embargo, parcialmente el recurso por adhesión formulado por D. L.A.T., D. L.A.B., D. J.A.B., D. D.A.B. y Dª E.A.B. frente a D. E.P.C. contra la sentencia de fecha 29 de abril de 1.994 dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 47 de Madrid, debemos revocar y revocamos parcialmente la referida resolución para en su lugar dictar la siguiente: "Que, estimando parcialmente las pretensiones de la parte demandante y estimando asimismo parcialmente la reconvención formulada por la Procuradora Dª Dª.M.R.R.,en nombre y representación de D. L.A.T., D. L.A.B., D. J.A.B., D. D.A.B. y Dª E.A.B., frente a D. E.P.C. debemos condenar y condenamos a la parte actora a que eleve a escritura pública el contrato privado de aportación de solar de fecha 18 de marzo de 1967 previo pago por la parte reconviniente del valor, a la fecha de terminación de los pisos, de la prestación "in natura" señalada en dicho contrato, más los intereses devengados hasta el momento de la interposición de la demanda; valor que se determinará en ejecución de sentencia. Asimismo debemos absolver y absolvemos de los pedimentos de la demanda a los demandados representados por la Procuradora Dª E.S.A. Con imposición a la parte actora de las costas de la primera y de la segunda instancia causadas a éstos demandados. Y sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas causadas recíprocamente entre la parte actora y la parte reconviniente".
SEXTO.- La Procuradora de los Tribunales Dª. I.S.G.E.,en nombre y representación de Dª M.C.A.P., en sustitución procesal de su esposo don E.P.C., fallecido, y actuando para sí y para la Comunidad de Herederos de dicho causante, formalizó recurso de casación contra la sentencia dictada en apelación, que integró con los siguientes motivos al amparo del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
Uno: No aplicación de los artículos 34, 37 y 38 de la Ley Hipotecaria.
Dos: No aplicación del artículo 1501 del Código Civil.
SÉPTIMO.- Las partes recurridas presentaron correspondientes escritos de impugnación del recurso.
OCTAVO.- La votación y fallo del recurso tuvo lugar el pasado día tres de diciembre de dos mil dos.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- En el primer motivo se denuncia infracción por no aplicación de los artículos 34, 37 y 38 de la Ley Hipotecaria. Su estudio requiere partir de los hechos probados que acreditan que el demandante fallecido don E.P.C. y el demandado don L.A.T. celebraron contrato privado en fecha 18 de marzo de 1967, por el que el primero aportó y cedió al segundo dos solares de su propiedad para la construcción de viviendas, recibiendo a cambio cuatro pisos y medio de tres dormitorios, comedor, cocina, baño y terraza en la planta tercera..
La parte demandante interesó la resolución del contrato y el Tribunal de Instancia no la decretó, pues, si bien sentó probado que el adquirente de los solares no había entregado las viviendas construidas, a lo que contractualmente estaba obligado, ya que dispuso de las mismas, al venderlas a terceros, que también fueron demandados en el pleito, no obstante ello los derechos de estos terceros adquirentes no podían quedar desprotegidos por la declaración de una resolución total y plena, con efectos "ex tunc", pues se trataba de adquirentes de buena fe.
A dicho incumplimiento la sentencia anuda el del demandante (cedente de los solares), ya que no otorgó escritura de los mismos, cinco meses antes de la terminación de las obras, a lo que se había obligado por la cláusula segunda del contrato.
El motivo combate la declaración de la sentencia al considerar a los adquirentes de las viviendas edificadas como terceros de buena fe y así sostiene la parte recurrente que, al contrario, concurre en los mismos mala fe desde el momento que llevaron a cabo la compra de sus respectivas viviendas sin que el transmitente hubiera causado inscripción registral de las mismas y por ello no se les puede considerar terceros registrales, no siendo de aplicación el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que, aunque la sentencia lo cita, lo es de modo referencial, como sucede con el 434 sobre situaciones posesorias y no se aporta como apoyo legal decisivo y definidor.
El argumento del motivo no es aceptable, pues en los contratos privados por los que los terceros adquirieron sus viviendas, -se califican de "compromisos de compraventa"- y accedieron a su posesión pacífica, contemplan en su cláusula 16ª el otorgamiento de escritura, es decir, la legalización jurídica adecuada de las adquisiciones llevadas a cabo. En cambio sí procedería apreciar situación de mala fe si se hubiera probado, lo que no ha sucedido, que los compradores conocían perfectamente que el vendedor no podía disponer de las viviendas que enajenó por estar adjudicadas al cedente de los solares en pago de su transmisión y, no obstante ello, hubieran consentido celebrar el contrato.
No debe dejarse de lado la previsión que contiene el último párrafo del artículo 1124 del Código Civil, al resultar protector de los terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1295 y 1298, si bien referidos a la rescisión y disposiciones hipotecarias. El párrafo segundo del referido artículo 1295 prevé el supuesto de encontrarse legalmente las cosas objeto del contrato en poder de terceras personas que no hubieran procedido de mala fe, en cuyo caso, se viene a limitar su alcance rescisorio en cuanto que el contratante incumplidor deberá restituir el valor correspondiente (Sentencias de 13-5-1972, 13-2-1989 y 6-6-1995), que es la solución decisoria correcta que alcanza el Tribunal de Instancia, pues condenó al adquirente de los solares al pago del valor de las viviendas a la fecha de terminación, como acto previo al otorgamiento de escritura pública por el cedente del suelo.
A su vez hay que tener en cuenta que es doctrina jurisprudencial reiterada y conocida que la existencia o inexistencia de buena fe es cuestión de hecho y por tanto de la libre apreciación de los juzgadores de instancia, lo que no obsta para que también se haya declarado que la buena fe también es concepto jurídico deducido libremente por la apreciación de los hechos que le sirven de origen, dentro de los hechos acreditados que a ella se refieren (Sentencias de 6-7-1990 y 9-10-1993), procediendo su impugnación en casación si se combaten con éxito los hechos en los que se fundamentó tal apreciación (Sentencias de 5-7-1990, 22-10-1991, 7-5-1993 y 8-6-1994). En el caso de autos la conducta que se atribuye a los compradores de las viviendas de haber celebrado los contratos careciendo el vendedor de título registral, evidentemente no configura estado de mala fe, sin que tampoco concurran los supuestos típicos y precisos por los que se falta a la buena fe contemplados en la sentencia de 2 de febrero de 1996.
El motivo no procede.
SEGUNDO.- Está dedicado este motivo a aportar infracción del artículo 1501 del Código civil, partiendo de que el recurrente presta aquí su conformidad a que el contrato se cumpla, al resultar imposible la obligación de pago "in natura", procediendo el abono tasado de las viviendas que se debían de entregar.
A tales efectos se argumenta de que si la sentencia condena a pago por el demandado-reconviniente e hijos, como partes del contrato, de precio de las viviendas a la fecha de su terminación, no es adecuado condenar al pago de los intereses hasta la interposición de la demanda. Se plantea así la aplicación del artículo aportado 1501 que impone al comprador satisfacer intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, es decir desde que las viviendas debieron de entregarse debidamente terminadas y de conformidad con el contrato hasta el completo pago que actúa como sustitución de la prestación "in natura".
Ha de advertirse que el fallo de la sentencia se presenta defectuoso por insuficiencia decisoria clara, pues no ha mediado pacto transaccional efectivo y vinculante al respecto y se dice que los intereses devengados hasta el momento de interposición de la demanda, y no desde su presentación, con lo que de este modo se corta arbitrariamente el devengo de los intereses correspondientes.
El reajuste de intereses que se postula resulta procedente, ya que se da el supuesto previsto en el número segundo del artículo 1501, pues las cosas que se debían entregar -en este caso viviendas dispuestas para su habitabilidad-, indudablemente resultan aptas para producir rentas y beneficios. Se trata de propios intereses compensatorios y no moratorios, no actuando como pena civil, sino como contrapartida de la utilidad que ha entrado en el patrimonio del obligado y no cabe aceptar, ya que resultaría injusto, que se produzca aprovechamiento torticero habiendo recibido las cosas y no habiendo cumplido voluntariamente con la restitución impuesta en el contrato, -aquí actúa el precio sustitutorio-, dándose razones de profundo sentido equitativo en el referido apartado segundo del artículo 1501 (Sentencias de 15-2-1905, 30-6-1950, 19-5-1961 y 28-11-1997), pues indudablemente ha tenido lugar no sólo retención de las viviendas, sino disposición onerosa de las mismas, al haber sido enajenadas, con lo que se privó a quien debía ser titular tanto de su propiedad, uso y disfrute, como de las rentas que pudieran haber generado (Sentencia de 19 de mayo de 1961).
Al proceder el motivo, y de conformidad al artículo 1715-1-3º de la Ley Procesal, esta Sala ha de resolver lo que corresponda, dentro de los términos en los que aparece planteado el debate, por lo que NOS decidimos que los intereses correspondientes a la cantidad que representa el valor de las viviendas serán los devengados desde la fecha de su terminación, los que se cuantificarán en ejecución de sentencia.
TERCERO.- Al acogerse en parte el recurso no procede hacer declaración expresa respecto a las costas de esta casación, de conformidad al artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLO
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación que formalizó Dª M.C.A.P., en la condición con la que procesalmente actúa, contra la sentencia que pronunció la Audiencia Provincial de Madrid -Sección décima-, en fecha veintidós de febrero de 1.997, la que casamos y con ello la anulamos en la particular declaración de que condenamos solidariamente a don L.A.T., don L.A.B., don J.A.B., don D.A.B. y Dª E.A.B. a que abonen al demandante los intereses correspondientes a la cantidad que represente el valor de las viviendas que debieron de haber sido entregadas, devengados desde la fecha de su terminación hasta su completo pago, los que se cuantificarán en ejecución de sentencia y confirmamos los demás pronunciamientos que contiene la sentencia recurrida.
No se hace declaración expresa de las costas de esta casación.
Y líbrese testimonio de la presente resolución a la expresada Audiencia, con devolución de autos y rollo a su origen, interesando acuse de recibo de todo ello.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias neC.ias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Villagómez Rodil.-José Almagro Nosete.- José M. Martínez-Pereda Rodríguez.- Firmados y rubricados.
PUBLICACION: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
|
Sentencias
