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 SENTENCIAS
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D. Urbanístico

· ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA

Ficha técnica:



Órgano: Tribunal Supremo, Sala de lo Civil.

Fecha: 1 de Julio de 2002

Sentencia núm: 650/2002

Recurso núm: 27/97

Desestimación de Recurso de Casación.

Hipoteca constituida para asegurar la fianza relativa al contrato de arrendamiento de industria.

Extinción del crédito y cancelación de la hipoteca inmobiliaria.


 

Arrendamiento de Industria
Se desestima el Recurso de Casación entorno al Arrendamiento de Industria.

La sentencia a texto completo

En la Villa de Madrid, a uno de julio de dos mil dos.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo integrada por los Magistrados arriba indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en grado de apelación, en fecha 15 de noviembre de 1996, en el rollo número 145/96, por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, como consecuencia de autos de juicio declarativo de menor cuantía sobre extinción de crédito y cancelación de hipoteca inmobiliaria, seguidos con el número 43/94 ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Valdepeñas; recurso que fue interpuesto por don L.R.M. y Dª M.L.M.R., representados por el Procurador don J.R.R.R., siendo recurridos don E.R.C. y Dª A.M.B.M., representados por el Procurador don F.P.P., en él que también fue parte el Ministerio Fiscal.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1º.- El Procurador D.F.D.M., en nombre y representación de don E.R.C. y Dª A.M.B.M., promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía sobre extinción de crédito y cancelación de hipoteca inmobiliaria, turnada al Juzgado de Primera Instancia número 2 de Valdepeñas, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: "Se dicte sentencia sobre lo siguiente: 1.- Que se declare extinguido el crédito que consta en escritura hipotecaria a favor de don L.R.M. y Dª M.L.M.R. contra mis representados y que se encuentra garantizado con hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda sita en calle ... nº 16 de Valdepeñas. 2.- Que se proceda a la cancelación de la hipoteca inmobiliaria que se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Valdepeñas, libro 667, tomo 1397, finca nº ...-N, inscripción segunda. 3.- A estar y pasar los demandados por esta declaración judicial. 4.- A que sean condenados los demandados a las costas de este procedimiento".

2º.- Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, el Procurador don D.A.M.T. en nombre y representación de don L.R.M. y Dª M.L.M.V., la contestó oponiéndose a la misma, y, suplicó al Juzgado: "Tenga por contestada en tiempo y forma la demanda presentada contra mis mandantes en el procedimiento al que hemos hecho referencia, y, en su día, se dicte sentencia desestimándola y absolviendo a mis representados de las pretensiones de los demandantes, imponiéndoles, a estos expresamente, las costas ocasionadas en este procedimiento".

3º.- El Juzgado de Primera Instancia número 2 de Valdepeñas dictó sentencia, en fecha 6 de febrero de 1996, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que estimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D.F.D.M., en nombre y representación de don E.R.C. y de Dª A.M.B.M., debo declarar y declaro extinguido el crédito que consta en escritura hipotecaria a favor de don L.R.M. y de Dª M.L.M.R. contra los demandantes y que se encuentra garantizado con hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda sita en calle ... número 16 de Valdepeñas, procediéndose a la cancelación de la hipoteca inmobiliaria que se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Valdepeñas, libro 667, tomo 1397, finca nº ...-N, inscripción segunda, condenándose igualmente a dichos demandados, don L.R.M. y Dª M.L.M.R. a estar y pasar por esta declaración, así como al pago de las costas procesales de este procedimiento".

4º.- Apelada la sentencia de primera instancia por la representación procesal de la demandada, y, sustanciada la alzada, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Ciudad Real dictó sentencia, en fecha 15 de noviembre de 1996, cuyo fallo se transcribe textualmente: "Por unanimidad, que desestimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por don L.R.M. y Dª M.L.M.R. contra la sentencia dictada por el Sr. Juez de Primera Instancia número 2 de Valdepeñas en autos de menor cuantía 43/94, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia en su totalidad, con imposición de las costas causadas a la parte apelante".

SEGUNDO.- El Procurador don J.R.R.R., en nombre y representación de don L.R.M. y Dª M.L.M.R., interpuso, en fecha 28 de febrero de 1997, recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia, por los siguientes motivos: 1º) y 2º), al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: el primero, por infracción del artículo 1857.1 del Código Civil; el segundo, por aplicación indebida del artículo 1207 del Código Civil y de la teoría general de la novación; 3º) al amparo del artículo 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación del artículo 359 de la citada Ley, que supone vulneración de la tutela judicial efectiva que ampara el artículo 24.1 de la Constitución, y, terminó suplicando a la Sala: "Dicte sentencia casando y anulando la recurrida, desestime no haber lugar a lo solicitado por la demanda, declarando que en aquel momento no estaba extinguido el crédito hipotecario, ni haber lugar a la cancelación de la hipoteca (ya cancelada por ejecución de la misma en procedimiento judicial sumario hipotecario), con imposición de las costas a la demandante en aquella instancia".

TERCERO.- Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, el Procurador don F.P.P., en su representación, lo impugnó mediante escrito, de fecha 24 de noviembre de 1997, suplicando a la Sala: "Dictando previos los trámites legales oportunos, sentencia por la que se declare no haber lugar al recurso, por no ser procedentes los motivos en que se fundamenta el mismo, confirmando las sentencias recurridas, con expresa imposición de costas al recurrente".

CUARTO.- La Sala acordó resolver el presente recurso previa votación y fallo, señalando para llevarla a efecto el día 13 de junio de 2002, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Son antecedentes neC.ios para la resolución de este recurso de casación los siguientes:

1º.- El 31 de mayo de 1985, don L.R.M., como arrendador, y don A.S.F. y don J.L.R.B., como arrendatarios, suscribieron un contrato de arrendamiento de industria respecto al llamado "Mesón Trotes", sito en la Avenida ... número 67 de la localidad de Valdepeñas.

2º.- En la cláusula 9ª del citado contrato, bajo el enunciado "De la fianza", los intervinientes acordaron que los arrendatarios tomaran a su cargo el principal e intereses de dos préstamos concedidos a don L.R.M., uno, por importe de 2.500.000 pesetas facilitado por el B.B., y otro préstamo hipotecario por 2.000.000 de pesetas, que le atribuiría en breve la C.A.T.; igualmente, los arrendatarios toman a su cargo un préstamo por importe de 2.000.000 de pesetas, en el que el Sr. R.M. aparece como avalista y de que es titular el Sr. R.B..

3º.- En la misma cláusula 9ª, para garantizar el pago subrogado de los préstamos concedidos a don L.R.M. y para salvaguardar la responsabilidad de dicho avalista en el otro préstamo, los contratantes y los padres de don J.L.R.B., llamados don E.R.C. y Dª A.M.B.M., acordaron establecer una hipoteca a favor del Sr. R. sobre la casa sita en la calle ... número 16 de Valdepeñas, de la propiedad de los dos últimos.

4º.- En documento privado de 31 de mayo de 1985, suscrito por los mismos intervinientes en al anterior y los padres de don J.L.R.B., se redactaron, entre don L.R.M., don E.R.C. y Dª A.M.B.M., seis cláusulas explicativas de la hipoteca inmobiliaria acordada en el contrato de arrendamiento, con la indicación, en la primera de ellas, bajo la rúbrica "De la razón y objeto de la hipoteca", de que "los comparecientes saben por ciencia propia que con esta misma fecha de 31 de mayo de 1985, don L.R.M. ha arrendado la industria hostelera denominada "Mesón Trotes", sita en Valdepeñas, Avenida ... número 67, a los arrendatarios don A.S.F. y don J.L.R.B., los cuales en la cláusula 9ª "De la Fianza" la realizan mediante la A. de dos préstamos concedidos a don L.R.M. (...), así como la obtención por los arrendatarios de un préstamo de 2.000.000 de pesetas (...). Para afianzar, y valga la redundancia, la fianza aportada, los padres del arrendatario don J.L.R.B., queriendo dar una prueba de amor paterno y de promoción profesional para su hijo, han decidido, libre y espontáneamente, a establecer a favor de don L.R.M. una hipoteca sobre el siguiente bien: casa, en Valdepeñas, número 16 de la calle ... (...)"; y en la cuarta, bajo la subtítulo "De la conexión y conocimiento de este contrato con el de arrendamiento de industria Mesón Trotes realizado por don A.S.F. y don J.L.R.B.", se consigna que "el presente contrato entre don L.R.M. y don E.R.C. /Dª A.M.B.M. está en íntima relación con el arrendamiento de industria celebrado por don L.R.M. y don A.S.F./don J.L.R.B. de donde trae su origen y explicación, especialmente en la cláusula 9ª "De la fianza" de dicho contrato".

5º.- El 16 de julio de 1985, fue otorgada escritura pública por la que -y en garantía del pago de 4.500.000 pesetas, que, como préstamo, confiesan haber recibido don E.R.C. y su esposa de don L.R.M. y la suya, con un interés del 10% durante tres años, y de la cantidad de 200.000 pesetas señaladas para costas y gastos- don E.R.C. y su esposa constituyeron hipoteca a favor de don L.R.M. y la suya sobre la referida casa de la calle ....

6º.- Don L.R.M. y esposa no concedieron a don E.R.C. y esposa el préstamo de que se trata.

7º.- Mediante documento privado de 11 de mayo de 1987, reunidos don L.R.M. y don J.L.R.B., acordaron resolver parcialmente el contrato de arrendamiento de industria, con lo que el arrendatario entregó la llave del local al arrendador, quién se hace cargo de la misma, está de acuerdo con el inventario de entrega y recibe el local a su plena satisfacción; en dicho documento manuscrito consta literalmente lo siguiente "b) Unicamente la fianza queda en vigor durante el plazo por el cual el Sr. R.B. obtenga un crédito bancario o el metálico para responder o levantar el préstamo personal que el padre digo que Sr. R.B. obtuvo en el B.B.de Valdepeñas por 2.000.000 de pesetas en fecha de 4 junio 85 y en cuya operación el Sr. R. fue avalista y para responder del importe de la letra OA... por la suma de 275.320 pts. vtº 90 días fecha correspondiente a honorarios de Letrado y Procurador en el J. Desahucio 103/87 y Letrado en el J. Desahucio 1/87"; y "c) El Sr. R. cancelará la hipoteca sobre la propiedad del Sr. R.C., padre del Sr. B., en el momento en que se encuentren saldados y liquidados los correspondientes gastos a que se hace referencia en el epígrafe b)".
8º.- En el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Valdepeñas se seguía procedimiento del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, con el número 42/93, a instancia de don L.R.M. y Dª M.L.M.R., con el fin de realizar la hipoteca constituida sobre la casa mencionada.

9º.- Don E.R.C. y Dª A.M.B.M. demandaron por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a don L.R.M. y Dª M.L.M.R., e interesaron las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia.

El Juzgado acogió la demanda y su sentencia fue confirmada en grado de apelación por la de la Audiencia.

Don L.R.M. y Dª M.L.M.R. han interpuesto recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia por los motivos que se examinan a continuación.

SEGUNDO.- El motivo primero del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del artículo 1857, párrafo primero, del Código Civil, por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada considera que la hipoteca asegura la fianza, la cual está unida a la correcta terminación del contrato de arrendamiento, así que resuelto éste termina la función de aquella y, por consiguiente, se extingue la hipoteca dado su carácter accesorio de la obligación principal, sin embargo de los autos se observa que la fianza responde de la buena conservación de la industria arrendada y del mobiliario entregado, mientras que lo que garantiza la hipoteca es el sistema de pago aplazado de esa fianza, libremente convenido por las partes y conocido y aceptado por los hipotecantes- se desestima porque se ha acreditado en la instancia, a través de las pruebas practicadas, que el objeto de la hipoteca no era otro que "afianzar la fianza", relativa al contrato de arrendamiento de industria, como expresamente se consigna en la primera cláusula explicativa del documento privado de 31 de mayo de 1985 y, en su consecuencia, cuando la relación arrendaticia fue resuelta en virtud del documento manuscrito de 11 de mayo de 1987, y el arrendatario entregó las llaves, sin oposición por el arrendador de falta o defecto alguno que pudiera ocasionar la retención o exigencia de cumplimiento efectivo de la fianza, la conexión que existía entre los sujetos de la hipoteca quedó definitivamente resuelta al desaparecer la obligación principal.

Corresponde distinguir los contratos de 31 de mayo de 1985 y de 11 de mayo de 1987; en el primero, se convenía que constituía la hipoteca para "afianzar la fianza" del contrato de arrendamiento de industria; y en el segundo, se resolvía esta relación contractual; así que, terminado el contrato de arrendamiento con el beneplácito del arrendador al recibir sin protesta el bien objeto del arrendamiento, se debió proceder a la cancelación de la hipoteca, habida cuenta de que las siguientes estipulaciones del documento manuscrito generaban una novación de la relación contractual habida con el arrendador, en cuanto al préstamo de 2.000.000 de pesetas y la letra de cambio para el pago de las costas, solo afectante a las partes integrantes del contrato arrendaticio, pero no a los actores ni a la garantía hipotecaria concertada.

TERCERO.- El motivo segundo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por aplicación indebida del artículo 1207 del Código Civil, ya que, según denuncia, la sentencia de la Audiencia considera que el documento de 11 de mayo de 1987 constituye un nuevo convenio, que nada tiene que ver con el anterior, no obstante, respecto al contrato de 31 de mayo de 1985 no hay "animus novandi" porque no cambian los sujetos, ni el objeto, y solo se produce una resolución parcial del contrato, y, además, si tal extinción por novación se hubiera producido, sólo tendría incidencia en el contrato de arrendamiento, pues para que tal pacto tuviera efecto frente a los hipotecantes era precisa la modificación del contrato hipotecario por quienes lo suscribieron, de lo que se deduce que no era necesaria la intervención de estos sujetos en el acuerdo de 11 de marzo de 1987, dado que el mismo modificaba o resolvía parcialmente el contrato de arrendamiento de industria, pero no el de hipoteca- se desestima porque la parte recurrente pretende desvincular el contrato de arrendamiento del de hipoteca, pero, si bien son autónomos, se desenvuelven en una relación de accesoriedad, en cuanto el segundo es garantía del primero.

En definitiva, existe una novación entre el arrendador y el arrendatario sólo en cuanto al pago de 2.000.000 de pesetas y una letra de cambio, que sólo concierne a los mismos, y únicamente afectaría a los demandantes si hubieran prestado su consentimiento a lo pactado en el documento de 11 de marzo de 1987, sin que a ello afecte la calificación introducida en el documento sobre la parcialidad de la resolución del arrendamiento a los efectos de la vigencia de la hipoteca, habida cuenta de que ésta tuvo origen en el aseguramiento de la fianza arrendaticia y se extingue junto con el contrato de que trae causa, mientras que la novación se ubica entre el arrendador y arrendatario por una causa distinta y solo produce consecuencias entre ellos.

CUARTO.- El motivo tercero del recurso -al amparo del artículo 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración del artículo 359 de este ordenamiento, que supone transgresión del artículo 24 de la Constitución, puesto que, según reprocha, la sentencia de apelación, por intentar ser coherente con el suplico de la demanda, resulta contradictoria con los hechos y razonamientos jurídicos de la misma, que en ningún momento cuestionan la validez y vigencia del contrato hipotecario, sino la extinción por novación del contrato de arrendamiento, y, pese a ello, declara extinguido el contrato de crédito hipotecario y cancelada la hipoteca- se desestima porque es doctrina general que la congruencia se resuelve en una comparación entre dos extremos: uno, las pretensiones de las partes, tanto de la pretensión propiamente dicha del actor como de la oposición del demandado, y otro, la resolución del Juzgador; y el segundo término lo constituye el fallo o parte dispositiva de la resolución judicial, de modo que no deriva de los argumentos o razonamientos jurídicos utilizados por el Juzgador para formular el fallo, aunque ello ha sido matizado jurisprudencialmente con las precisiones de que la incongruencia se dará en el fallo junto a los fundamentos predeterminantes (STS de 3 de julio de 1979), la factibilidad de incongruencia de una sentencia que da por causas de pedir diferentes a las planteadas o por argumentos tan ajenos a la cuestión que pueden producir indefensión (STS de 4 de abril de 1991) o si se rebasa el principio "iura novit curia" cuando se estima la demanda por razones jurídicas diversas de las alegadas y se produce indefensión (SSTS de 28 de septiembre de 1992 y 10 de junio de 1993), ninguno de cuyos supuestos excluyentes se producen en este caso.

QUINTO.- La desestimación del recurso produce las preceptivas secuelas determinadas en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a las costas y la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLO

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don L.R.M. y Dª M.L.M.R. contra la sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Ciudad Real en fecha de quince de noviembre de mil novecientos noventa y seis. Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas y a la pérdida del depósito constituido. Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

PUBLICACION: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.