Órgano: Tribunal Supremo, Sala de lo Civil.

Fecha: 14 de Junio 2001

Sentencia núm: 661/2001

Recurso núm: 1337/98

Desetimación del Recurso de Casación.

Se solicitaba entre otras pretensiones que se mantuviera la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, respetando los plazos contractuales y, la reposición del uso y disfrute de los locales .

En la Villa de Madrid, a catorce de junio de dos mil uno.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Guadalajara, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Sigüenza (Guadalajara), cuyo recurso fue interpuesto por el Procurador D. J.C.E.F.N., en nombre y representación de “H. G. M., S.L.”, defendida por el Letrado D. F.M.; siendo parte recurrida el Procurador D. D.L.P., en nombre y representación de D. A., Dª M.J. y Dª N.G.F., defendidos por el Letrado D. R. Hernando Gonzalo.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO .- 1.- La Procuradora Dª S.L.H., en nombre y representación de “H. G. M., S.L.”, interpuso demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra Dª M.J.G.F., D. A.G.F. y Dº N.G.F. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que estimando la demanda: 1.- Se declare la vigencia de los contratos de arrendamiento suscritos por los demandados con la “S.G., S.L.” con fechas 1 de marzo de 1990 y 26 de abril de 1989 respecto de los locales bajo izquierda y bajo centro del edificio de Ctra. ... nº 3 de Sigüenza, declarándose subrogados en los mismos a mi mandante “H.G. M., S.L”. 2.- Se declare el derecho de la actora a que se respeten los plazos de duración de los aludidos contratos, prorrogándose los mismos durante el mismo período de tiempo en que mi mandante se vea impedido de ejercer su derecho de arrendamiento, esto es, el que medie desde febrero de 1993 hasta el momento en que se le repongan en el uso y disfrute de los locales arrendados. 3.- Se declare la obligación de los demandados de realizar en el plazo máximo de tres meses las obras que revisten el carácter de reparación necesarias y que se han detallado en el hecho octavo de la demanda y que se corresponden con el presupuesto y con el informe de Arquitecto que se acompaña al Acta de 19 de mayo de 1993, autorizada por el Notario D. P.J.G.P. y que se ha acompañado como documento nº 5 a la presente demanda. 4.- Se declare el derecho de mi mandante a que transcurrido el plazo fijado para que sean realizadas las obras de reparación neC.ias, pueda realizarlas por sí mismas de acuerdo con el informe y presupuesto acompañado. 5.- Se condene en este supuesto a la parte demandada al pago del importe al que alcance las citadas obras y que se concretarán en ejecución de sentencia. 6.- Se condene a los demandados al pago de las costas judiciales causadas.

2. El Procurador D. J.Mª H.S. , en nombre y representación de D A., Dª M.J. y Dª N.G.F., contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda, absolviendo a mi parte de las peticiones formuladas con expresa condena en costas de la parte actora.

3. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos, las mismas partes evacuaron el trámite de resumen de pruebas en sus respectivos escritos. El Iltre. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia de Sigüenza, dictó sentencia con fecha 3 de julio de 1.995, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que debía desestimar como desestimo íntegramente la demanda presentada por la Procuradora Dª de los Tribunales Dª S.L.H., en nombre y representación de "“H.G. M., S.L”." y en consecuencia, absolver y absuelvo a D. A., Dª M.J. y Dª N.G.F. de las pretensiones formuladas de contrario; todo ello con expresa condena en costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante “H. G. M., S.L.”, la Audiencia Provincial de Guadalajara dictó sentencia con fecha 20 de marzo de 1.996, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de "“H.G. M., S.L”." contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Sigüenza, en los autos de menor Cuantía 126/93, confirmamos la indicada resolución; imponiéndole a la citada recurrente las costas de esta alzada.

TERCERO.- 1.- El Procurador D. J.C.Estévez Fernández Novoa, en nombre y representación de “H. G. M., S.L.”, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por infracción de lo dispuesto en el artículo 1450 del Código civil en relación con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964. SEGUNDO.- Al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se cita como infringida la llamada doctrina de los actos propios, esto es el principio general del derecho, de que "nadie puede válidamente ir contra sus propios actos".

2.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D. D. Lago Pato, en nombre y representación de D. A., Dª M.J. y Dª N.G.F., presentó escrito de impugnación al mismo.

3.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 4 de junio del 2001, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- En el recurso de casación formulado por la entidad demandante en la instancia "“H.G. M., S.L”." se plantea una cuestión jurídica esencial, una sola, que ha sido resuelta por las sentencias de instancia en sentido desfavorable a aquélla y ha sido replanteada en el recurso.

Es la siguiente: si la perfección del contrato de compraventa provoca la adquisición de la titularidad del derecho de traspaso o ésta se produce con la consumación de aquel contrato; a ello se añade la incidencia del derecho de tanteo que prevé la Ley de arrendamientos urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, artículos 33 y 35.

Los hechos que han dado lugar a esta cuestión son los siguientes: en 1989 y 1990 los demandados en la instancia Dª M.J., D. A. y Dª N.G.F. contratan, como arrendadores, contratos de arrendamiento urbano sobre sendos locales de negocio, a la sociedad " El Guarzal, S.A." como arrendataria; por impago por ésta de las cuotas de la seguridad social, la Unidad de recaudación ejecutiva de la Tesorería General de la Seguridad Social dictó diligencia de embargo de los derechos de traspaso de ambos locales, que constituyen el Restaurante "E.G.", en fecha 6 de marzo de 1992; en fecha 25 de noviembre del mismo año 1992, se produce la venta por gestión directa de los derechos de traspaso mencionados a la entidad (demandante en la instancia y recurrente en casación)”H.G. M., S.L”; poco después, el 9 de diciembre del mismo año 1992, el Juzgado de 1ª Instancia dictó sentencia declarando resueltos los contratos de arrendamiento sobre los locales de negocio entre aquellos hermanos (demandados en la instancia y parte recurrida en casación) Dª M.J., D. A. y Dª N.F. y "Guarzal, S.A."; en fecha 25 de enero de 1993 se dictó por el Recaudador ejecutivo, de la Unidad de Guadalajara, providencia en la que declaró definitiva la venta anterior, a”H.G. M., S.L” por haber "transcurrido el plazo reglamentario que determina el artículo 35 y concordantes de la Ley de Arrendamiento Urbanos sin que los propietarios arrendadores del local sito en Sigüenza carretera..., que fue objeto de venta por gestión directa en expediente seguido por deudas a la Seguridad Social de la deudora “G., S.A”., hayan hecho uso de sus derechos de tanteo".

La sociedad”H.G. M., S.L” formuló demanda con la pretensión de que se declarara la vigencia de los contratos de arrendamiento a "G., S.A." y su "subrogación" (rectius, adquisición ) en los mismos. Demanda que fue desestimada en primera y en segunda instancia, por el Juzgado de 1ª Instancia de Sigüenza y Audiencia Provincial de Guadalajara, respectivamente.

SEGUNDO.- La cuestión jurídica que ha sido planteada, debe resolverse en el sentido de que la adquisición del derecho de traspaso en virtud del contrato de compraventa no se produce con la perfección del mismo, venta por gestión directa que consta en acta de 25 de noviembre de 1992 (folio 500 de los autos de primera instancia), sino con la consumación del contrato que se produjo el 25 de enero de 1993 (folio 502 de los mismos autos) La adquisición del derecho de traspaso no se produjo con la declaración de voluntad (perfección) sino con la entrega o puesta a disposición, que se hace constar como "declarar definitiva la venta" y se le comunica a la sociedad compradora”H.G. M., S.L” "para su debido conocimiento".

En lo anterior incide y lo ratifica, el derecho de tanteo que prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aplicable al presente caso, en su artículo 33.1: "En el caso de ejecución judicial o administrativa se notificará de oficio al arrendador la mejor postura ofrecida en la subasta, o en su caso, la cantidad por la que el ejecutante pretenda la adjudicación. La aprobación del remate o de la adjudicación quedará en suspenso hasta que transcurra el plazo señalado para el ejercicio del derecho de tanteo".

El derecho de tanteo se le reconoce en el artículo 35.1, que establece el plazo de treinta días para el ejercicio del mismo. El derecho de tanteo es un derecho de adquisición preferente, que opera entre el contrato transmisivo y la transmisión misma, a diferencia del retracto, que se ejercita tras la transmisión, invalidando ésta. Así, en el presente caso, la compraventa inicial de 25 noviembre 1992 estaba pendiente, por mor de aquella norma arrendaticia, del ejercicio del derecho de tanteo por la parte arrendadora; es decir, se había celebrado el contrato transmisivo pero no se había producido la transmisión misma, hasta haber transcurrido el plazo para el ejercicio del tanteo, como se declaró en la citada providencia de 25 de enero de 1993.
Antes de ésta y, ciertamente antes del transcurso del plazo de treinta días desde el contrato, se dictó la sentencia declarando resueltos los contratos de arrendamiento que recaían sobre los locales de negocio. Por tanto, como ya decía la sentencia de esta Sala de 27 de enero de 1960, no cabe mantener unos derechos de traspaso relativos a unos contratos de arrendamiento de local de negocio que se han extinguido por sentencia firme.

TERCERO.- De lo expuesto anteriormente se desprende la desestimación de los motivos de casación que, al amparo del n° 4° del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, integran el recurso formulado por la demandante en la instancia, "“H.G. M., S.L”.".

El primero, que alega infracción de los artículos 1450 del Código civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, defiende la posición contraria a la mantenida por esta Sala, es decir, que adquirió el derecho de traspaso antes de la sentencia que resolvió el contrato de arrendamiento; no es así: aparte de la inejecutabilidad de tal supuesto, ya se ha dicho que se adquiere el mismo, tras haber transcurrido el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo por el arrendador y haberse dictado la Providencia en que declaró "definitiva" la compraventa y, verdaderamente, quedó consumada la misma. Por ello, no hay infracción del artículo 1450 del Código civil ni 33 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino que, por el contrario, se han cumplido y aplicado correctamente por las sentencias de instancia, aunque el primero no ha sido mencionado explícitamente, pero es una norma que destaca el carácter consensual del contrato de compraventa y el carácter obligacional del mismo, en el sentido -esencial en el presente caso- de que las partes se obligan a la entrega o puesta a disposición; y no transmiten, sino que se obligan a transmitir.

El segundo, que alega infracción de la doctrina de los actos propios, se desestima porque es una cuestión ajena al presente caso, que ni siquiera se han planteado las sentencias de instancia. La cuestión jurídica discutida es la que se ha puesto de relieve anteriormente: no cabe derecho de traspaso cuando el contrato de arrendamiento ha sido resuelto por sentencia firme anterior a su adquisición. El pretender añadir este argumento para desvirtuar tal cuestión jurídica es pretender algo imposible, jurídicamente.

El tercero que denuncia infracción del artículo 7 del Código civil sin especificar si alega ejercicio antisocial del derecho o abuso del derecho, carece de sentido: nada tiene que ver la resolución del derecho arrendaticio urbano o el derecho de traspaso con el ejercicio del derecho o el abuso; los demandados en la instancia no han ejercitado derecho alguno, ni derecho cuyo ejercicio pueda ser abusivo. Una sentencia ha declarado extinguido el arrendamiento de una sociedad, ajena al presente proceso. Esto es todo.

CUARTO.- Por todo ello, procede desestimar los motivos del recurso y declarar no haber lugar al mismo, con imposición de costas a la parte recurrente y pérdida del depósito constituido, tal como ordena el artículo 1715.3.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLO

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION, interpuesto por el Procurador D. J.C.Estévez Fernández Novoa, en nombre y representación de “H. G. M., S.L.”, respecto a la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Guadalajara en fecha 20 de marzo de 1.996, que se confirma en todos sus pronunciamientos, condenándose a dicha parte recurrente al pago de las costas, así como a la pérdida del depósito constituido al que se le dará el destino legal. Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias neccesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

PUBLICACION: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.